目前房价疯长，地王频现，百姓毕其一生的收入难以做到居者有其屋。由此引发的社会问题日渐增多，严重影响和谐社会的建设，社会维稳压力增大。去年以来中央连出房地产新政策，目标直指房价，但是每次“打压”房价的声音过后，都会迎来新一轮报复性上涨。各类专家学者轮番献招，争论不休。其实，最复杂的事物本身又是最简单的问题，治理房地产市场只需要经济学的常识，这些常识在高中的《思想政治必修①经济生活》中清清楚楚地写着。
《经济生活》告诉我们，住房作为商品，其价格形成只有两个关键因素：价值（生产成本）和供求，价值决定房价，供不应求抬升房价，其他因素均是通过影响价值和供求关系来传导的。住房的生产成本包括土地、建材、工资、税收等，房价高企，如果是成本推动，那是根本上的刚性的，但如果能够减少生产成本支出，则仍然能从根本上控制房价。依据《土地管理法》规定，我国实行土地公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制，从宏观调控的角度来看，控制土地价格和采用税收杠杆应该是政府首选的手段。事实上，土地价格过高、房地产业税费过重必然推高房价，据统计我国地方政府财政收入中，土地出让收益却一直居高不下。2009年全国土地出让收入约达14239亿元，一些城市年土地出让收益占到了财政收入的50-60%之多，甚至个别地方达80%，这还不包括房地产开发中的其他税收。所以，降低房价第一步就是地方政府退出“土地财政”，逐步降低土地转让所得在地方财政收入中的比重。在当前情况下，“治重病更需要用猛药”，地方政府可以暂时放弃土地出让中的收益，让利于民，将土地以象征性价格投放市场，使房价中的土地部分降到最低。在此基础上严格核算建筑费用和其他生产成本，给开发商合理的利润，而不是任由市场波动追逐暴利。假如，土地以象征性价格50元/m2出让，建筑成本经核算（包括建材、工资、相关不可缺少的正常税收）为2500元/m2，正常利润100元/m2（假定为社会平均利润），那么该房产的价格只能是2650元/m2。政府接下来所要做的是完善法律法规，加强监管，确保房地产商按照这个价格出售，一旦违规予以重罚，直至开除出房地产业，永远不得再次进入。
当然，这种做法只能控制生产成本，为缓解供求关系矛盾，满足住房的刚性需求，必须不断增加供给，大量开发经济适用房。由于我国土地在政府手中，并不是绝对自由放任的市场化，国家利用对土地这种稀缺资源的控制，大量增加土地供应变得非常容易操作，用供给的激增平抑膨胀的需求是完全可以做到的。
供给的增加不一定能赶上需求的增长幅度，尤其是投资、炒房、囤积房源等不合理的需求大量存在，也会扭曲房价。解决这个问题需要的同样也只是常识。《经济生活》中财政与税收、生产或与消费、宏观调控的常识告诉我们，住房首先作为生活必需品，属于生存资料的消费，本不应作为主要投资产品。一旦社会有足够的资金来炒作和投资，甚至投机，同样可以通过税收等手段来解决。政府完全可以通过以下的税制改革和调整，对房产交易、持有、增值的进行课税，把前期土地出让中因象征性价格而减少的收益补偿回来，并以此来削减不合理的住房需求。比如：
1.进一步完善房产交易税。对房产交易行为或交易额进行征收，可抑制炒房活动中的频繁交易。可以规定初次购房者减免，购房者一律用身份证登记，全国联网，随时查证。
2.开征房产保有税。地方政府在中央的指导下依据本地的社会经济发展水平确定基本住房需求面积，对超过部分征收房产保有税，并实行累进税率制，给拥有多套住房的投资炒作者以沉重打击。
3.借鉴国外经验，开征房产增值税。为抑制中心城市及城市中心商务区住房价格的过快上涨，政府委托独立中介部门对区域房产价值作出评估，确定其基本价值，对过快增值超出的部分课征税收，以抑制需求。
必须指出的是国务院4月17日发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，就是从抑制不合理住房需求的角度来考虑的。比如“住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”。但这里更多的是从信贷、货币供应的角度来调控，收效应该有限。因为商业银行的企业性质决定了政府不能刚性干预其经营行为，要求商业银行减少贷款只能算是“善意的风险提醒’。对房地产业提供贷款的所获得的高额利润会促使商业银行铤而走险的，这符合企业追求利润最大化的市场法则。
笔者注意到，尽管《通知》中原则上规定“增加住房有效供给”，但还没有就如何增加供给等方面给出根本性举措，税收与财政的杠杆还没有动用，更没有具体操作方式，估计是为后续房价调控手段预留了空间。
事实表明，在一个土地私有的社会中，土地等资源高度市场化，房地产价格完全由市场形成，控制房价确实比较困难，但仍然可以通过税收、货币政策等予以调控。那么在我国目前体制下，控制房价更具有独特的优势，因为政府垄断了土地的供给。问题只在于我们的地方政府能否从眼前的急功近利的“土地财政”中迅速退出，从更长远的角度来考虑地方经济和社会的发展。如果地方政府不局限于眼前的“政绩”，真正贯彻落实社会和谐、民生为本的科学发展观，房价问题一定会得到圆满的解决。
（发表于2010年第5期《中学政治教学参考》）
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